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合作建房土地增值税清算

日期:2020-03-13 返回
协作建房,是开发商在土地施行“招、拍、挂”之前拿地的重要途径之一。应用该方式开发的房地产项目,如今已根本契合国度税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关成绩的告诉》(财税〔2006〕187号)所规则的清算条件。由于《土地增值税暂行条例》、《土地增值税暂行条例施行细则》及相关配套文件不够细化,在清算实务中关于协作建房的断定仍存在一定成绩。本文举例对协作建房相关土地增值税清算成绩停止剖析。
甲房地产开发公司(以下简称“甲公司”)与乙经济开发公司(以下简称“乙公司”)签署协作建房协议,共同开发A房地产项目,甲公司担任投入资金及全部开发活动,乙公司将其一切的土地运用权投入该项目,建成后乙公司分得30%的房产(包括住宅及商铺),甲公司分得其他房产。后经协商,乙公司将分得房产的住宅局部以2000元/平方米出售给甲公司,共分得价款1200万元,其他4000平方米商铺自用,并开具转让土地运用权的发票给甲公司。
一、若乙公司只获得房屋自用,依据财政部、国度税务总局《关于土地增值税一些详细成绩规则的告诉》(财税字〔1995〕48号)规则,关于一方出地,一方出资金,单方协作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征土地增值税,建成后转让的,应征收土地增值税。因而,对乙公司暂免征收土地增值税,当前该公司将分得的房产转让应首先按转让土地运用权计算协作建房需交纳的土地增值税,以分得房产事先的公允价值作为转让土地运用权的支出,再对转让的房产按转让旧房及修建物征收土地增值税。其公允价值可按财税〔2006〕187号文件第三条第(一)款的要求确认:1.按本企业在同一地域、同一年度销售的同类房地产的均匀价钱确定;2.由主管税务机关参照外地当年、同类房地产的市场价钱或评价价值确定。对甲公司来说,相当于用其建好的房产换取土地运用权,其应将分给乙公司房产的公允价值计入开发本钱,并将该局部公允价值计入销售支出。
二、若乙公司将土地运用权作价投入甲公司,换取甲公司一定股份再由甲公司开发该项目,依据财税〔2006〕21号文件的规则,自2006年3月2日起,关于以土地(房地产)作价投资入股停止投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或许房地产开发企业以其建造的商品房停止投资和联营的,均不适用财税字〔1995〕48号文件第一条暂免征收土地增值税的规则,应按规则交纳土地增值税。所以,应将乙公司所获取甲公司股份的协议价或评价价作为转让支出,按转让土地运用权计算其应缴土地增值税。对甲公司来说,应将乙公司投入的土地协议价或评价价作为获得土地运用权的本钱在清算土地增值税时予以扣除。

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