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土地增值税清算中成本费用分摊

日期:03-11 返回
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定,从2007年2月1日起,税务机关对符合条件的纳税人开展土地增值税清算工作。
一、多个开发项目的利息费用的分摊
土地增值税暂行条例实施细则第七条规定:财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;在财务费用分摊不清楚、没有银行贷款利息证明的情况下,利息支出按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本计算的金额”之和的5%以内计算扣除。上述两种扣除方法,其实给企业提供了选择的机会,企业可以根据自己的实际情况,测算一下这两种方法哪一种扣除的费用额大,费用额大,增值额就相对较小,缴纳的土地增值税就少。怎样才算“能够按转让房地产项目计算分摊”?税法中并没有明确。企业发生的借款是为多个房地产项目时,利息费用应当分项目核算。企业先要确切地核算利息,进而才能正确地计算利息支出,因为土地增值税政策里面没有单独明确利息应当怎么核算。我们通常用的办法:税法上没有特殊规定的,根据会计规定的要求处理;税法上有特殊规定的,根据税法规定的要求处理。所以,利息费用的计算和归集应当依照《企业会计准则》中有关借款费用的规定执行。下面举例说明:
某房地产开发公司2007年1月1日向银行借入(专门借款)5000万元,贷款利率7.56%;2008年1月1日向银行借款(一般借款)500万元,借款利率为10%;2008年4月1日向银行借款(一般借款)1500万元,借款利率为8%.一号楼工程造价6500万元,其中:2007年2月1日支付1000万元,2007年5月1日支付2000万元,2008年2月1日支付1000万元,2008年6月1支付1500万元,2008年9月1支付500万。工程于2008年竣工结算,余款500万于2008年12月底一次性付清。假设一号楼已符合土地增值税清算条件。
根据上述资料,计算一号楼借款费用应予以资本化的利息费用金额如下:
(1)专门借款利息费用资本化金额=5000×7.56%×2=756万元
(专门借款金额存入银行取得的利息收入或者进行暂行性投资取得投资收益的,应从专门借款利息费用资本化金额中扣除。)
(2)计算一般借款利息费用资本化金额
一般借款利息费用资本化金额=累计资产支出超过专门借款部分的额资产支出加权平均数×所占用一般借款的资本化率

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