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土地增值税清算风暴来袭清查在即

日期:2020-03-21 返回
提要:中国土地增值税理论税负的畸高和实际税收的畸低对比鲜明,一旦严格征收,对很多地产商的现金周转影响重大。
中国土地增值税理论税负的畸高和实际税收的畸低对比鲜明,一旦严格征收,对很多地产商的现金周转影响重大
一场围绕着土地增值税的清算风暴即将袭来。
近期,国家税务总局先后颁布了两个《关于加强土地增值税征管工作的通知》,6月4日颁布的文件再次强调要全面推进土地增值税清算,尤其要对定价过高、涨幅过快的项目重点抽查,要求各地在6月底前将清算工作计划和重点清算项目名单上报国家税务总局。
此外,为改变目前部分地区存在的预征率偏低,与房价快速上涨不匹配的情况,通知要求研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。规定了东部、中部和东北地区、西部省份的预征税率不得低于2%、1.5%和1%。据悉,目前太原、南京等二三线城市的预征税率只有0.5%,北京、上海只有1%,这意味着预征的土地增值税将上调。
在此之前的5月26日,国家税务总局发布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》(下称220号文),要求各地加强土地增值税的清算工作,并在技术操作层面予以明确。
国税总局连发追缴令的目的,在于配合“国十条”地产调控,打击捂盘和惜售。不过,作为一贯执行难、经验少的税种,市场普遍持观望态度。
土地增值税向来是房地产宏观调控的一根“松紧带”。1993年底,国家颁布了《土地增值税暂行条例》,但一直征收不力,清算比例极低。自2002年以后,随着房地产市场价格的几波上涨,国家多次出台文件,要求严格查收土地增值税。2006年末国税总局颁布了“187号文”,并于次年掀起了清查土地增值税的全国性风暴,但随后因金融危机影响不了了之。
作为税率较高的税种,土地增值税征收的“松紧”程度将对房地产商的盈利水平产生截然不同的效果,如严格征收,地产商的实际缴税额和计提拨备都将大幅增加。相关分析显示,这一税负相当于销售收入的6%,对房地产公司的净利润影响达20%以上。
一位熟悉地产商资金运作的中介机构人士直言,地产商有很多方法迟交、少交甚至不交土地增值税,现在上市公司为土地增值税进行的拨备经常都“趴在账上”,一旦真的严格征收,对很多开发商现金周转都会发生影响。
征收“松紧带”
土地增值税实行四级累进税率。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;超过部分最高税率可达60%。目前大型房地产公司的毛利一般在30%-40%左右,一般按照30%的税率来征收。从国际上横向比较,中国的土地增值税给开发商带来的税负偏高,几乎相当于再征收一次所得税,也因此,对这一税种一直不乏争议。

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