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土地增值税清算中的问题浅析

日期:03-08 返回
【摘要】:2007年1月16日国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号),明确要求从2007年2月1日起,对房地产开发企业土地增值税项目进行全面清算。此前,我国绝大多数地区仅对土地增值税实行预征,缺乏执行清算的相关经验,而且土地增值税清算计算过程相当繁杂。为此,笔者就土地增值税清算操作执行中的部分具体问题及对策谈谈自己的拙见。
【关键词】:土地增值税;问题;对策
改革开放三十年以来,我国的住房改革一直在不断地深入,房地产市场也随之得以逐步发展壮大起来。为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益。国务院于1993年12月13日,发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税。条例从1994年1月1日开始施行至今,其间国家对土地增值税的相关政策进行了一系列的调整:①2003年,要求房地产企业按照预(销)售收入的1%-2%的比例进行预征;②2006年12月1日起,对二手房交易开征土地增值税;③2007年1月16日发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号),明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳,取代以预征为主的缴纳办法,并决定自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作;④2009年5月12日发布了《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号),为进一步加强土地增值税征收管理、规范土地增值税清算工作提供政策指导和操作依据。至此,土地增值税全面清算工作已势在必行,土地增值税征缴将予严格执行。笔者从实际操作执行出发,对其中的部分问题谈谈自己的意见和建议,所虑不周之处,尚请批评指正。
(一)关于清算中收入确认的问题
开发企业转让房地产所取得的收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益,分为直接销售开发产品取得的收入和视同销售房地产收入两种形式。在实际操作中,开发企业经常会出现以下问题:⑴是将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上,不及时结转收入。⑵是以房款抵偿工程成本、债务等,坐支收入。⑶是对需要视同销售的开发产品漏计销售收入。⑷是对直接销售的开发产品,以一房一价为名,调节房价,少计销售收入。
针对上述问题,笔者认为,应重点做好房地产开发企业日常监控工作,督促、指导房地产开发企业将收入(含视同销售部分)准确及时记账。同时在清算过程中,应注意以下环节:⑴结合房产管理部门的网上备案资料确认是否有预收款未转收入情况存在。⑵检查项目承包方、材料供应方与开发企业之间往来账目,有无“虚挂”的大额余额存在,防止开发企业“以房偿债、以房换物”。⑶检查“开发产品”明细,结合实地勘察调查,对将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人等的行为,在开发产品发生所有权转移时,视同销售收入。⑷从销售统计表中检查是否存在不合理销售价格的情况,对此类销售,按照同类同期平均销售价格予以调整销售收入。

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