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关于土地增值税清算工作中应注意的几个思考

日期:03-07 返回
当前,广西各地方税务机关正在按照自治区地税局的统一部署开展土地增值税清算工作。在开展土地增值税清算工作过程中,有几个问题要加以注意。
一、关于清算单位的确定问题
根据国家税务总局国税发〔2006〕187号通知规定:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算;开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。如果清算单位确定错误,计算出的增值额和应缴土地增值税额是不相同的。
二、关于土地增值税的具体计算问题
在土地增值税的具体计算中,扣除项目金额的确定是土地增值税清算工作的难点,也是重点。
(一)基本计算公式
应缴土地增值税=增值额×适用税率=(转让房地产收入-扣除项目金额)×适用税率1.转让房地产收入包括:货币收入、实物收入和其他收入。
2.扣除项目金额包括:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。
扣除项目具体为:
(1)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(2)开发土地和新建房及配套设施(简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

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