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如何掌握土地增值税的增值额计算?

日期:03-09 返回
【解答】计算增值额需要把握两个关键:一是转让房地产的收入,二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入,税务机关要进行核实,对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项:
⑴取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的,为向原土地使用权人实际支付的地价款。
⑵开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
⑶开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定,与房地产开发有关的费用直接计入当年损益,不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作,土地增值税实施细则规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。
⑷旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值,并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。
⑸与转让房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税(房地产企业交纳的销售房屋印花税不可再这里再重复扣除,因为在管理费用中已经得到扣除)。因转让房地产缴纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。
⑹财政部确定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。

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