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计征土地增值税的四种方式

日期:2020-03-07 返回
国家税务总局颁布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》在实际工作中,不少人对于在什么情况下该用哪一种计算方法计算缴纳土地增值税并不十分清楚,下面代做银行工资流水公司小编为你解答,希望对你有所帮助。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。我国现行土地增值税的基本规范,是1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《土地增值税暂行条例》)。
根据《土地增值税暂行条例》第三条规定:土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和条例规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式应为:应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)
这个公式是计算征收土地增值税的理论方法。从公式可以看出,计算土地增值税应纳税额的关键是正确的计算土地增值额。理论上计算土地增值额的公式是:土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额。
随着《土地增值税暂行条例》颁布以来的十几年里,国家陆续颁布了一些有关土地增值税方面的法规政策。就如何确定土地增值额的问题,针对不同的情况,规定了不同的方法。依据不同的确定土地增值额的方法,衍生出的计算土地增值税应纳税额的计算方法也有所不同。因此,在实际的工作中,土地增值税应纳税额的计算方法应该分为以下四种。
查账征收方式扣除式,是指计算土地增值额时,要按税法规定从收入中计算扣除法定项目金额。扣除式,是计算土地增值税应纳税额的最根本的方法,适用于能按照《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定,正确核算转让房地产收入和扣除项目的纳税人,主要指从事房地产开发业务的纳税人(新项目转让)和发生旧房及建筑物交易的能够取得合法评估价格的纳税人(旧房及建筑物转让)。
按照《土地增值税暂行条例》第六条规定,扣除项目金额主要包括以下几项:
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;
(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(四)与转让房地产有关的税金;
(五)财政部规定的其他扣除项目。
评估价计算方式
在实际房地产交易活动中,有些纳税人由于不能准确提供房地产转让价格或扣除项目金额,致使增值额不准确,直接影响应纳税额的计算和缴纳。《土地增值税暂行条例》第九条规定:纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;(二)提供扣除项目金额不实的;(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。
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