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土地增值税计算新方法

日期:03-10 返回
新办法:
某房地产开发企业的会计用新办法给记者算了一笔账:该企业2006年1月将其开发的写字楼一幢出售,共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元,房地产开发本金为1400万元,专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及印花税共计210.9万元。当地政府规定,企业可以按土地出让费、房地产开发成本之和的5%计算扣除其他房地产开发费用。另外,税法规定,从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20%加计扣除。则其应纳税额为:
扣除项目金额=600+1400+120+210.9+(600+1400)×5%+(600+1400)×20%=2830.9(万元)
增值额=3800-2830.9=969.1(万元)
增值额占扣除项目比例=969.1÷2830.9=34.23%
应纳税额=969.1万元×30%=290.73万元
现有办法:
据开发商透露,南京目前对房地产项目土地增值税采用的预征制,税率是销售额的1%。上述的开发商,如果按照南京现有的办法,预征税额=3800万元×1%=38万元。
结论:
从上面可以看出,不同的办法,税额的差距达到252.73万。而不少房地产项目,销售额是远远高出3800万的,利润也是高出上述数据的。也就是,成本可能增加几百万甚至几千万。
什么是土地增值税?
答:土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。

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